MOORITZ
Mietwohnungen für Azubis, Studierende & Pflegekräfte
| Allgemein
– ein Pilotprojekt des Gebäudetyp E
Direkt am Gautinger Bahnhof, am Bahnweg 2, entwickelt die BHB Unternehmensgruppe mit dem MOORITZ ein innovatives Gebäude, das Wohnraum für Auszubildende, Studierende und Menschen aus sogenannten Mangelberufen schafft. Als besonders pionierhaft ausgerichtetes Projekt wurde das MOORITZ vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr im Dezember 2023 als eines von bayernweit 19 Bauvorhaben für den so genannten Gebäudetyp E ausgewählt. Im Rahmen der Entwicklung neuer Bau- und Wohnformen wird das MOORITZ fachlich von einem interdisziplinären Expertengremium und wissenschaftlich von der Technischen Universität München begleitet.
Das Projekt wird in der Politik unter anderem für sein Wohnraum-Konzept und das besondere Augenmerk auf Ressourcenschutz gewürdigt. Die Aufstellung des B-Plans wurde im Sommer 2024 beschlossen. Dabei gab es Anregungen aus dem Gemeinderat, das Stellplatzangebot zu erhöhen, die von der BHB aufgegriffen wurden. Begleitend von einem umfassenden Mobilitätskonzept wurde die Zahl der Stellplätze auf dem Grundstück von acht auf zwölf erhöht. Nachdem der Gautinger Bauausschusses im Mai 2025 mit großer Mehrheit grünes Licht für die Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan gegeben hat, folgte im Sommer 2025 die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Offenlage. Die Regierung von Oberbayern bewertete das Vorhaben positiv, da es die Innenentwicklungspotenziale und die Schaffung von Wohnraum für einkommensschwache Gruppen im Einklang mit den Zielen des Landesentwicklungsprogramms und Regionalplans unterstützt.
Auch aus Gesprächen mit den Nachbarn wurden zahlreiche Anregungen aufgenommen und in das Konzept integriert. Der Vorhabensträger BHB hat beispielsweise auf einen dreidimensionalen MOORITZ-Schriftzug verzichtet, welcher ursprünglich auf dem Dach des “MOORITZ” hätte stehen sollen. Zudem wird die BHB auf Wunsch einzelner, direkter Nachbarn das Geländer der Balkonen mit einem Sichtschutz ausstatten. Auf den Freiflächen wurden Spielelemente wie Hüpfplatten versetzt, und zudem der Wunsch aufgenommen, auch für Erwachsene Bewegungsangebote im Freiraum zu schaffen, weshalb zusätzlich verschiedene Trimm-Dich-Geräte errichtet werden.
Nachdem die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange abgeschlossen ist, soll planmäßig Anfang 2026 das Bebauungsplanverfahren abgeschlossen werden, damit mit dem Bau des MOORITZ noch im Jahr 2026 begonnen werden kann.
Hintergrund und Ziele des Projekts
Das Projekt greift aktiv die Ziele des städtebaulichen Sanierungsgebiets Gauting auf, das auf Beschluss des Gemeinderats an der Stelle die Bereitstellung von Wohnraum durch eine dichtere Bebauung vorsieht. Die Ziele dieses Sanierungsgebiets sehen neben diversen anderen Zielvorgaben, wie beispielsweise Klimaschutz und Innenraumentwicklung explizit die „Bereitstellung bedarfsgerechter und bezahlbarer Wohnraumangebote durch Umnutzung und Nachverdichtung im baulichen Bestand“ in der Ortsmitte vor.
Das zentrale Ziel des Projekts ist die Schaffung von zielgruppenorientiertem, kompakten Wohnraum (geplant sind 99 Wohneinheiten). Die Wohneinheiten sind für Studierende, Berufsschüler:innen und Auszubildende sowie für Berufseinsteiger:innen konzipiert. Ein Teil der Fläche soll im Rahmen des „Gautinger Modells“ Mitarbeitenden aus Mangelberufen zugutekommen – etwa Pflegekräften, Kinderbetreuer:innen oder medizinischem Personal. Mit dem Mix der Generationen und Disziplinen soll das Konzept den Austausch zwischen den Bewohner:innen fördern. Gemeinschaftsflächen im Innen- und Außenbereich sollen das Gemeinschaftsgefühl stärken.
Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser aus der Region suchen dringend Wohnraum für ihre Mitarbeitenden. Die Asklepios Lungenklinik Gauting spricht sich in einem Unterstützerschreiben ausdrücklich für das MOORITZ in der Nähe des Gautinger Bahnhofs aus. „Wir als einer der größten Arbeitgeber in der Gemeinde Gauting sind konstant auf der Suche nach solchen Wohnräumen, obwohl wir bereits heute glücklicherweise selbst eine Vielzahl von eigenen Mitarbeiterwohnungen zur Verfügung stellen. Eines ist ganz eindeutig: Der Fachkräftemangel im Gesundheitswesen wird uns als Gesundheitsdienstleister, aber auch uns als Gesellschaft noch die nächsten Jahre vor enorme Herausforderungen stellen. Und um genau diesen Herausforderungen zielführend begegnen zu können, brauchen wir als Gesundheitsdienstleister, aber auch als Gesellschaft, unbedingt Nachwuchs in Gesundheitsberufen. Ein wichtiges Puzzleteil, um diesen Beruf attraktiv zu gestalten, sind neu gedachte und bezahlbare Wohnraumlösungen wie das „Mooritz“.“
Innovative Planung: Gebäudetyp E
Das MOORITZ ist als Pilotprojekt des Gebäudetyps E konzipiert. Der Gebäudetyp E steht für einfacheres, experimentelles, erfindungsreiches Bauen mit eleganten Lösungen. Die Initiative, unterstützt von der Bayerischen Staatsregierung und begleitet von der Bayerischen Architekten- und Ingenieurkammer und der Technischen Universität München, will neue Wege öffnen, um Bauen wieder einfacher zu machen: weniger Normen, mehr Gestaltungsfreiheit. Ziel ist es, Standards zu überdenken, Kosten zu senken und pragmatisch dort zu vereinfachen, wo dies Sicherheit und Qualität sowie die Kernschutzziele (Standsicherheit, Brandschutz, gesunde Lebensverhältnisse und Umweltschutz) nicht beeinträchtigt – um innovative und ressourcenschonende Architektur zu fördern.
Nachhaltigkeit
Es ist beabsichtigt, dass “MOORITZ” in serieller Holz- oder Holz-Hybridbauweise zu errichten und das Gebäude möglichst mit den höchsten energetischen Standards (derzeit beispielsweise nach dem Standard “Klimafreundlicher Neubau (KFN 40”) zu errichten. Hierbei wird ein besonderes Augenmerk auf den Einsatz nachhaltiger Ressourcen gerichtet; beispielsweise sollen nach Möglichkeit Moorbaustoffe aus Paludikulturen (wie Schilf und Typha) zum Einsatz kommen. Material aus wiedervernässten Mooren könnte zum Beispiel in Teilen der Trennwände und im Innenausbau verwendet werden. Das Vorhaben wird wissenschaftlich von der TU München begleitet.
Um Beton einzusparen, wird im Sinne der Nachhaltigkeit auf den Bau einer Tiefgarage verzichtet. Generell wird nach dem sogenannten Schwammstadt-Prinzip so wenig Fläche wie nur möglich versiegelt und auch auf dem Dach mit einem weitläufigen und artenreichen Dachbegrünung die Versickerung auf dem Grundstück gefördert.
Städtebauliche Integration und Nutzen
Das MOORITZ entspricht den Leitlinien des vom Gemeinderat beschlossenen städtebaulichen Sanierungsgebietes Gauting, das ausdrücklich auf eine behutsame Nachverdichtung im Ortskern setzt. Demnach befürwortet die Regierung von Oberbayern das Konzept des MOORITZ im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung, da es im Einklang mit den übergeordneten Planungszielen stehe: „Positiv hervorzuheben ist vor allem die Nutzung von Innenentwicklungspotentialen und der sparsame Umgang mit Grund und Boden“, heißt es unter anderem in der Begründung. Mit dem Vorhaben, auf einer zentralen innerörtlichen Brachfläche Wohnraumangebote für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen, Studierende und Auszubildende zu schaffen, entspreche das MOORITZ den „Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) und des Regionalplans München (RP14)“.
Die Mitarbeitenden des Sachgebiets Landes- und Regionalplanung heben hervor, dass das MOORITZ die Richtlinien aufgreife, die im Rahmen der Sanierungssatzung für das Bahnhofsumfeld definiert wurden. Eines der Sanierungsziele in Gauting sei dabei die „Bereitstellung bedarfsgerechter und bezahlbarer Wohnraumangebote durch Umnutzung und Nachverdichtung im baulichen Bestand in der Ortsmitte. Dabei soll vor allem kostengünstiger Mietwohnungsbau mitgedacht werden“, so die zuständige Behörde.
Das MOORITZ fügt sich mit seiner Höhe von 15,36 Metern in eine Reihe weiterer fünfgeschossiger Gebäude im Zentrum gut ein – und ist dabei niedriger als einige Nachbargebäude: Höher sind das Karls mit erhöhten Erdgeschoss plus vier Geschosse, das neu entstehenden Postareal gegenüber mit einer Wandhöhe von bis zu 17,65 Metern und der direkte Nachbar in der Parkstraße 5/7 mit einer Wandhöhe von bis zu 17,68 Metern bei fünf Geschossen plus Parterre. Damit bleibt das MOORITZ in Bezug auf die absolute Höhe (also unter Beachtung der geographischen Lage) 80 Zentimeter niedriger als das Nachbargebäude in der Parkstraße 5/7 und in Bezug auf die Höhe des eigentlichen Gebäudes sogar zwei Meter unter der Wandhöhe des direkten Nachbargebäudes.
Mobilität neu gedacht
Durch die besondere Nutzungsart und die zentrale Lage direkt am Gautinger Bahnhof verfolgt das Projekt ein zukunftsweisendes Mobilitätskonzept. Anstelle einer Tiefgarage entsteht ein Mobility Hub mit rund 130 Fahrradstellplätzen und 12 oberirdischen PKW-Stellplätze. Hier finden auch zwei Leihautos für Carsharing Platz. Hinzu kommen zwei Lastenräder, zwei E-Fahrräder und zwei Anhänger, die sich die Bewohner:innen ausleihen können. Wenn was kaputt geht, stehen die Räder nicht lange rum: eine voll ausgestattete Fahrrad-Service-Station mit Repair-Café mit einem breiten Angebot an integriertem Werkzeug bietet alles, was für die Wartung der Räder nötig ist. Die Werkstatt ist Teil des großzügigen Gemeinschaftsraums im Erdgeschosses, der über eine Gemeinschaftsküche (Kräuterküche) und Sitzgelegenheiten verfügt. Diese Gemeinschaftsflächen fördern den sozialen Austausch und das Miteinander unter den Studierenden und Berufstätigen.
